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　　2019房地产估价师《案例与分析》考点三：房屋征收估价

　　第三节 房屋征收估价

　　一、房屋征收补偿内涵

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)规定：为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　房屋征收补偿包括：

　　1.被征收房屋价值的补偿;

　　2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　二、房屋征收估价特点

　　房屋征收估价不同于一般房地产的市场价格估价，其估价特点主要表现在以下几个方面：

　　(一)估价数量大

　　房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模城市房屋征收。由于征收数量大、待征收的户数多，由此带来的征收估价数量很大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。

　　(二)涉及面广，社会影响大

　　征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋;既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房;既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，城市房屋征收估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

　　(三)估价对象复杂，需要协调各种关系

　　相对于其他目的的估价，征收估价的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

　　(四)补偿价格关联性强

　　就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

　　三、房屋征收估价的相关规定

　　(一)房屋征收估价对象范围

　　征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑 。被征收房屋价值估价不得遗漏、虚构估价对象。

　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况 。调査结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准 。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行估价。

　　(二)房屋征收估价的目的

　　根据《国有土地上房屋征收估价办法》规定：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，估价被征收房屋的价值”。

　　产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为确定产权调换房屋的结算价格提供依据，估价产权调换房屋的价值”。

　　(三)房屋征收估价的时点

　　被征收房屋价值价值时点为房屋征收决定公告之日。

　　产权调换房屋价值价值时点应当与被征收房屋价值价值时点一致。

　　(四)房屋征收估价的价值内涵

　　1.房屋征收估价的价值内涵为：被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。

　　不考虑租赁因素的影响是估价无租约限制价值;不考虑抵押、查封因素的影响是估价价值中不扣除已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　2.产权调换房屋估价的价值内涵为市场价值 ，即指估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对估价对象定价有特别规定的除外。

　　用于产权调换房屋价值估价，应符合：

　　1)用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值;

　　2)用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或其有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。

　　(五)房屋征收估价的用途

　　被征收房屋的用途应当按照房屋权属证书和房屋登记簿记载的性质或者市、县级人民政府提供的认定、处理结果确定。

　　被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。

　　(六)房屋征收估价标准

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　类似房地产是指与对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

　　房地产征收估价，应区分国有土地上房屋征收估价和集体土地征收估价。

　　国有土地上房屋征收估价，应区分被征收房屋价值估价、被征收房屋室内装饰装修价值估价、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值估价、因征收房屋造成的搬迁费用估价、因征收房屋造成的临时安置费用估价、因征收房屋造成的停产停业损失估价等。

　　当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行估价确定时，所估价的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明。

　　(七)房屋征收估价影响因素

　　根据《国有土地上房屋征收估价办法》规定：被征收房屋价值估价应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

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