第四章房地产市场分析与项目评估

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场分析、房地产项目策划、房地产投资项目可行性研究和房地产贷款项目评估的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试目的

　　第一节房地产市场分析

　　一、房地产市场分析类型

　　（一）整体房地产市场分析

　　（二）住宅房地产市场分析

　　（三）商业房地产市场分析

　　（四）写字楼房地产市场分析

　　（五）酒店房地产市场分析

　　（六）工业房地产市场分析

　　二、不同类型房地产市场分析报告内容

　　（一）住宅房地产市场分析报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．房地产市场发展现状和趋势分析

　　3．客户分析

　　4．竞争分析

　　（二）商业房地产市场分析报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．商业房地产发展现状及趋势

　　3．商圈（区域）分析

　　4．消费者消费习惯分析

　　5．客户分析

　　（三）写字楼房地产市场分析报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．写字楼房地产市场发展状况和趋势

　　3．商务圈（区域）分析

　　4．竞争、典型项目研究

　　5．写字楼客户分析

　　（四）酒店房地产市场分析报告内容构成

　　1．宏观环境分析

　　2．酒店房地产的发展现状和特点

　　3．酒店消费者分析

　　4．酒店市场竞争分析

　　5．酒店经营者分析

　　第二节房地产项目策划

　　一、房地产项目策划的特点

　　（一）地域性

　　（二）系统性

　　（三）前瞻性

　　（四）市场性

　　（五）创新性

　　（六）多样性

　　二、房地产项目策划报告主要内容

　　（一）项目背景

　　（二）开发项目地块分析

　　1．地块的自然条件分析

　　2．地块周边的经济及社会条件分析

　　3．地块的环境条件分析

　　（三）开发项目市场调查与分析

　　1．市场环境调查与分析

　　2．市场需求容量调查与分析

　　3．消费者和消费者行为调查与分析

　　4．竞争情况调查与分析

　　（四）开发项目SWOT分析

　　1．开发项目的优势分析

　　2．开发项目的劣势分析

　　3．开发项目的发展机遇分析

　　4．开发项目的的威胁分析

　　（五）开发项目的市场定位

　　1．消费群体定位

　　2．项目形象定位

　　3．规划设计及建筑形象定位

　　4．户型定位

　　5．价格定位

　　6．物业管理定位

　　（六）开发项目的产品策划及规划建议

　　1．项目总体规划设计建议

　　2．建筑个体设计建议

　　3．环境景观设计建议

　　4．户型设计建议

　　（七）房地产项目的定价及价格策略

　　1．房地产项目定价目标

　　2．房地产项目定价方法选择

　　3．房地产项目价格策略选择

　　（八）房地产项目广告策划及销售

　　1．房地产项目广告设计

　　2．房地产项目广告媒体选择

　　3．房地产项目销售计划及策略制定

　　第三节房地产投资项目可行性研究

　　一、房地产投资项目可行性研究特点

　　二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

　　（一）项目总论

　　（二）项目概况

　　（三）项目投资环境分析

　　（四）项目区域环境分析

　　（五）房地产市场分析

　　（六）项目市场定位

　　（七）项目规划与建筑方案

　　（八）项目开发建设进度安排

　　（九）投资估算与资金筹措

　　（十）项目经济效益分析

　　（十一）项目风险分析

　　（十二）项目社会效益和影响分析

　　（十三）项目可行性研究结论与建议

　　第四节房地产贷款项目评估

　　一、房地产贷款项目评估

　　二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

　　三、房地产贷款项目评估的特点

　　（一）综合性

　　（二）科学性

　　（三）专业性

　　（四）特殊性

　　四、房地产贷款项目评估的内容

　　五、房地产贷款项目评估的注意事项

　　（一）评估的侧重点

　　（二）动态与静态分析

　　（三）项目风险评估

　　（四）项目市场评估

　　考试要求

　　1．掌握房地产市场分析

　　2．熟悉房地产项目策划

　　3．熟悉房地产投资项目可行性研究

　　4．熟悉房地产贷款项目评估

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