2022年房估《房地产估价基础与实务》教材解析

一、2022 年房地产估价师考试时间为 11 月 12 日、13 日。

二、新四科题型题量

三、房地产估价基础与实务题型题量与答题要求

1.不定项选择题 选择题考点比较分散，我们在复习中把基础考点掌握扎实。

2.综合分析题（也属于不定项选择） 综合分析题会有一个文字背景，每个背景出 5 个题目，2 个综合大题，共 10 个小题。

3.计算题 （难度较大） 开发经营与管理内容（现上编第四章、第五章的内容）

4.问答题 在 2021 年土估直播课的时候王老师就做出推断：因为是第一次考试，而且主观题偏多，考试一定不会很难的，如果考试把所有考生都难住了，所有考生都无法下笔，写不出一个字来， 那么这个考试是非常失败的。因此简答题应该是估价师日常工作中经常接触到的问题。 

5.指错题 如果在房地产相关规程中明确规定了要有的东西，估价报告中没有，或者与规程中的不一样， 就是非常明显的错误 这种题型的应对方式叫“按图索骥”，即把规程中常见的错误列出来，在考试题中寻找对应 即可。 

四、2022 年各科主要变化 

法规政策：变化不大，增加了土估的法规 

原理方法：增加 2 章土地估价方法 

房估实务：原来 3 个考试科目整合在一起：案例分析+开发经营与管理+相关知识，尤其前两科保留的是最重要也是最难的内容。部分相关知识+开发经营精华核心部分内容（上编），案例分析核心内容（下编）。 

土估实务：大纲、10 个规程（主要是城镇土地估价规程和农用地估价规程）、3 本参考书。

五、具体变动情况

《房估实务（上编）》摘选自21年《开发经营》及《相关知识》

第一章

本章对应 21 年《相关知识》的第三章、第四章，整体变动较大。

第二节到第七节，整体变动

第二章

 本章对应 21 年《开发经营》的第三章、第十章

第一节 增加“房地产开发主要类型”

第五节“开发商定价方法”进行增加修改

第六节 增加例 2-3、2-4、2-5 

第三章

 本章对应 21 年《开发经营》的第二章、第四章

1.新增“房地产市场的要素”相关内容

2.新增例题

3.对于“（一）市场调查的内容”整体变动

4.第 213 页“二、房地产不同营销阶段的调查内容”整体新增

5.教材 P238-P243 整体变动

第四章

第一节：对应 2021《开发经营》教材“第一章第一节 投资与房地产投资与第二节 房地 产投资的形式和利弊”内容。

1.将 2021 教材第一节“二、房地产投资概述”中的 “（四）房地产投资的作用”相关内容 删除。

第二节：对应 2021《相关知识》教材“第十一章第二、四、五、六节”内容

1.“（一）会计假设”、“1.会计主体”、“4.货币计量”、“（二）会计基础”下的相关内容有变 动。

2.“二、会计信息处理程序”中的“（二）会计计量～（四）会计报告”下的内容整体变动。

3.“三、会计要素与会计等式”中“（二）会计等式”下的内容整体变动。

4.“四、会计报表”中“（一）会计报表及其作用～（五）现金流量表”下的内容整体变动。

5.新增“（六）所有者权益变动表”内容。

第三节：对应 2021 教材《开发经营》“第五章第一节 现金流量”

1.无变动

第四节：对应 2021 教材《开发经营》“第五章第二节 资金时间价值”

1.无变动 

第五节：对应 2021 教材《开发经营》“第五章第三节 资金等效值与复利计算”。

1.内容基本没变化，只例题变化。

第五章

第一节，对应《开发经营与管理》第六章 经济评价指标与方法前五节的内容。例题发生变 化，其他基本无变化。

第二节，对应《开发经营与管理》第七章 风险分析与决策的内容，整体修改。

第三节，对应《开发经营与管理》第六章第六节 房地产投资方案经济比选。新增较多详细 拓展内容。

第四节，对应《开发经营与管理》第八章 房地产开发项目可行性研究。

五、房地产开发项目财务报表的编制表述变动，现金流量表中的项目变动；

六、可行性研究报告的撰写中新增可行性研究报告编制的工作步骤。

《房估实务（下编）》摘选自 21 年《案例分析》

第六章

本章对应《案例分析》第二章

第一节，描述略有修改，【案例 6-1】题目数据变化。

第二节，描述基本没有变化，【案例 6-2】题目数据变化较大。

第三节，描述略有修改，【案例 6-3】题目数据变化。

第四节，描述略有修改，【案例 6-4】题目数据变化。

第五节，新增黑体字二、三、及相关描述，【案例 6-5】题目数据变化较大。

第六节，描述略有修改，【案例 6-6】题目数据变化微调。

第七节，描述略有修改，【案例 6-7】题目数据变化微调，原【案例 2-8】删除。

第七章

本章对应《案例分析》第三章

1.新增“第六节 房地产税收估价”

2.新增“第七节 房地产租赁估价”

第八章

本章对应《案例分析》第一章

1.房地产估价文件的种类及作用 有变动增加

2.房地产估价报告写作要求 变动，增加“合理”要求

3.估价假设增加（6）历史存在假设、（7）其他按特殊假设；“估价报告使用限制”变动

4.案例 8-4 调整

5.整体新增“一、估价委托书”

第九章 

 整章新增