房估知识点：估价方法适用性分析

1.估价方法选取

通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产估价技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。

（1）估价对象法定批准用途为办公，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。

（2）估价对象属于办公用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。

（3）估价对象所在区域办会房地产市场发展势头良好，同一类型办公物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行估价。

（4）近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行估价。

综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行估价。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。

比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！