房估知识点：强制拍卖的程序

（一）价格评估

拍卖前，人民法院应委托资产评估机构进行价格评估。对评估结果，人民法院应当及时告知债权债务执行双方当事人。当事人对评估结果有异议的，可向人民法院请求复议，人民法院经审查后可要求评估机构进行复查或者重新评估。

（二）作出强制拍卖的决定

价格评估完成后，人民法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行财产交付申请执行人（债权人）折抵债务。双方当事人对以物抵债不能达成一致意见的，人民法院应决定强制拍卖被执行财产。

在通常情况下，被执行财产不允许未经拍卖即予变卖。如果执行当事人双方同意不需要拍卖，或者执行标的不适于拍卖，也可以在人民法院的监督下由有关单位变卖或由被执行人自行组织变卖。

人民法院作出拍卖被执行财产的决定后，应及时告知执行双方当事人。

（三）确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的选定，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。

拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订书面《委托拍卖合同》。载明拍卖标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

（四）发布公告与展示标的

拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。

（五）确定拍卖保留价

在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构，拍卖机构要严加保密。除非价值非常低微的拍品，都应实行有保留价拍卖。

（六）举行拍卖会

举行拍卖会时，人民法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或者按照合同约定进行钱物两清；拍卖未成交的，由人民法院决定是否再次拍卖或作其他处置。

（七）确认拍卖结果

对拍卖结果，人民法院应依法审查，审查发现拍卖机构与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效；若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，人民法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖机构收到拍卖价款后，应按合同约定交付人民法院，人民法院应依约向拍卖机构支付拍卖佣金。

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