房估知识点：强制拍卖的概念、特点和原则

（一）强制拍卖的概念

强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价、把物品卖给出价最高的竞买人、以清偿债务为目的的一种强制执行行为。

拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。

（二）强制拍卖的特点（与任意拍卖相比）

（1）国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。

（2）标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点，它决定了强制拍卖要遵守一系列不同于任意拍卖的特殊原则和规则，如法院处置权限定原则，限定拍卖佣金规则等。

（3）主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。

（4）目的的利他性。这是指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。

（5）权利义务的不对等性。这是指在法院强制拍卖中，法院比拍卖机构享有较多的权利、承担较少的义务。

法院享有中止拍卖的权利（即合同法上的单方中止履行的权利）、撤销拍卖委托的权利（即合同法上的单方解除合同的权利）、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。

（三）强制拍卖的基本原则

1.法院处置权限定原则

法院处置权限定原则，是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限定。该原则本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。

对法院处置权的限定主要表现在：

一是在被执行人自动履行义务后，法院必须及时主动地终止拍卖程序，否则将对被执行人的权利造成伤害。

二是法院原则上应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意保留价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的财产权利。确定保留价不得过低，即保留价应当有一个底线。这也称为禁止无保留价原则，属于法院处置权限定原则的派生原则。

三是如果在拍卖程序中案外人对拍卖标的提出执行异议，则法院不得继续强行拍卖，而须中止拍卖、审查执行异议是否成立，否则有可能损害案外人对拍卖标的享有的合法权益。

2.法院主导拍卖程序原则

法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。

法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：一是是否委托由法院决定；二是法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序；三是法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序；四是法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查；五是法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定，如果发现拍卖机构与竞买人之间恶意串通，或者是竞买人之间相互恶意串通，并给他人造成损失时，法院应当宣告拍卖无效。

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