2019房地产估价师《制度与政策》考点三：国有土地上房屋征收评估,房产估价师中很多考生为此苦恼不堪。其实没有必要这样，我们只要对这些知识点多加注意，而且对知识点做好筛选和提炼，有的放矢地去学习，备考效率就会有所提高。今天，建设工程教育网就为大家梳理了2019房地产估价师《制度与政策》考点三：国有土地上房屋征收评估，希望对你有所帮助。

　　2019房地产估价师《制度与政策》考点三：国有土地上房屋征收评估

　　国有土地上房屋征收评估

　　《房屋征收条例》第十九条规定“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定"，"房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。

　　注：《国有土地上房屋征收评估办法》已由中华人民共和国住房和城乡建设部于2011年6月3日公布实行。原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》废止。

　　但在《房屋征收条例》施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原来的规定。

　　一、房屋征收中的评估工作(考点、了解)

　　房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

　　(1)被征收房屋的价值 。根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　(2)用于产权调换房屋的价值 。《房屋征收条例》第二十一条规定“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。

　　(3)被征收房屋类似房地产的市场价格 。《房屋征收条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。

　　【2014年试题】按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P48。

　　此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

　　二、房屋征收评估机构选定及委托(考点、了解)

　　根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

　　房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定 ;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产估价机构选定后，房屋征收部门作为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

　　(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

　　(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

　　(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

　　(四)委托人应提供的评估所需资料;

　　(五)评估过程中双方的权利和义务;

　　(六)评估费用及收取方式;

　　(七)评估报告交付时间、方式;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的方法;

　　(十)其他需要载明的事项。

　　房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上 注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　三、房屋征收评估原则和要求(考点、了解)

　　(一)房屋征收评估原则

　　《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创造良好的执业环境。

　　【例题】房地产价格评估机构应当按照(　)原则开展房屋征收评估工作。

　　A.独立

　　B.客观

　　C.诚信

　　D.等价有偿

　　E.公正

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。参见教材P49。

　　(二)房屋征收评估基本事项

　　1.评估目的：

　　被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

　　2.评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　3.评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况。一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　4.评估价值内涵：被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值 。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封 等因素的影响。

　　【2014年试题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的(　)等因素的影响。

　　A.租赁

　　B.查封

　　C.抵押

　　D.土地使用权

　　E.供求关系

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P50。

　　【2015年试题】评估被征收房屋的价值时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(　)

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P50。

　　(三)实地查勘、评估方法和技术协调

　　(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

　　【2014年试题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。

　　评估过程中，丙机构应做的工作包括(　)。

　　A.进行实地查勘

　　B.调查了解法定优先受偿权利情况

　　C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

　　D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。参见教材P50。

　　(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。可以同时选用两种(含两种)以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元 。

　　(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位;牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　【2013年试题】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见教材P50。

　　(四)评估结果和报告送达

　　房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值 。结果向被征收人公示。公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上 注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。

　　【2013年试题】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括(　)。

　　A.房屋评估价值

　　B.评估对象的构成

　　C.装饰装修评估结果

　　D.评估对象基本情况

　　E.停产停业损失评估结果

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P51。

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