2022年房地产估价师备考知识点:住宅用地价格评估
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2022年房地产估价师考试备考之初,深入了解房估考试,做好学习计划是重点。以下是网校老师整理的房估备考资料,记得收藏哦!
不同用途土地价格评估中,比较常见的一种情况是住宅用地价格评估。下面简单介绍住宅用地价格评估中需要注意的一些问题。
一、价格影响因素
价格影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素,各自重点分析内容如下表所示,需要区分不同价格影响因素的归类问题。
一般 因素 | 自然因素 | 城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害的机率 |
社会因素 | 人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式 | |
经济因素 | 地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、当地就业状况、居民的收入与消费水平、土地与不动产市场状况 | |
行政因素 | 土地利用规划与管制、城乡规划与控制、土地与不动产税收制度、土地与不动产政策 | |
区域因素【侧重本区域】 | 自然因素 | 区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率 |
社会因素 | 社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式 | |
交通条件 | 距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通管制、出行的便捷程度 | |
基础设施状况 | 供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况 | |
经济发展水平 | 区域经济发展规模及水平、居民收入水平 | |
行政因素 | 区域经济政策、土地规划及城镇规划限制 | |
环境因素 | 区域环境与景观、空气、噪音、光源污染及危险设施或污染源的临近程度等 | |
个别因素【自身因素】 | 宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、容积率、建筑密度、临街状况、毗邻道路的类型与等级、通达性、给排水与电热气暖通讯等的通达及保证程度、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新、通风与眺望景观、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商服设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等 |
二、估价方法选择
评估住宅用地价格宜选择市场比较法,并至少另辅一种适宜的估价方法。
评估位于中心城区的住宅用地,不宜采用成本逼近法。
评估投资待建或位于城镇规划区外零星分布的住宅用地,可选择剩余法。
对新开发土地,可选用成本逼近法。
三、评估技术要点
住宅用地中,具体用途不同,其重点分析内容也有所区别。
具体用途 | 重点分析内容 |
别墅等独立住宅用地 | 城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率 |
高档公寓用地 | 居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件 |
普通住宅用地 | 城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件 |
已售公房、经济适用房等保障性住房的用地价格 | 注意与商品住房用地间存在的权益差别 |
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