2022年房地产估价师备考高频知识点：商服用地价格评估

2022-03-01 10：24　　来源：建设工程教育网字体：大小打印收藏

2022年房地产估价师考试时间为11月12、13日，虽说还有好几个月的时间，但大多数考生都是上班族，平时也没多少业余时间，能用来学习的时间更是少之又少，所以说大家尽早开始备考是一个明智的决定。以下是网校老师为大家整理的房估考试的高频考点，希望对大家的备考有所帮助。

不同用途土地价格评估中，除住宅用地之外，另外一种比较常见的情况就是商服用地价格评估。下面简单说明商服用地价格评估中需要注意的一些问题。

一、价格影响因素

就商服用地而言，其价格影响因素同样分为一般因素、区域因素和个别因素，各自所要分析的具体因素如下表所示。

这里除了需要区分不同价格影响因素的归类之外，还需要注意住宅、商服等不同用途土地的具体价格影响因素是有区别的。

一般因素	自然因素	城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等
	社会因素	人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等
	经济因素	城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等
	行政因素	土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等
区域因素	自然因素	区域在城镇中的位置等
	社会因素	常住人口及流动人口数量、社会人文环境等
	交通状况	街道状况、道路状况与交通便捷程度等
	基础设施状况	供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等
	商服繁华程度	所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等
	行政因素	区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等
	环境因素	区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等
个别因素	宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商服中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等