比较法建立比较基础时需要做的工作之一是统一财产范围，为什么需要统一财产范围？如何统一财产范围？带有债权债务的房地产如何统一财产范围？下面我们一起来学习。

1.为什么要统一财产范围

比较法选取可比实例时，有时难以直接找到和估价对象财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，此时只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例，针对财产范围不同之处就需要统一。

2.如何统一财产范围

统一财产范围，是进行“有无对比”，而不是大家都有情况下的“好”与“坏”的差别。如估价对象不带车位、可比实例带有车位，此时就需要统一财产范围。

而如果估价对象是精装修、可比实例是普通装修，此时将可比实例的装饰装修状况调整为估价对象的装饰装修水平，是彼此都有装修情况下“好”与“坏”的差异，此时装饰装修状况的调整就不属于“统一财产范围”，而是属于房地产状况调整中的“实物状况调整”。

3.带有债权债务的房地产如何统一财产范围

带有债权债务的房地产，如估价对象是“干净”的房地产，可比实例是有水电费、物业管理费等费用的欠缴或结余，此时如何统一财产范围呢？

对带有债权债务的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，具体公式为：

不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务

例如一栋房子的市场价值是100万（干净房地产的价格，不带债权债务）

（1）带债务的房地产：假设业主在卖房子的时候欠了水电费、物业管理费等共计10万元，按照买卖合同约定，所欠费用由新业主（买方）来支付，那么最有可能实现的交易价格就是90万元。即：不带债务的房地产价格＝带债务的房地产价格90+债务10万＝100（万元）。

（2）带债权的房地产：假设在交易时点时有5万元的租金尚未收取，交易后由买方收取，那么比较合理的交易价格就是105万元，即不带债权的房地产价格＝带债权的房地产价格105－债权5万＝100（万元）；

（3）带债权又带债务，假设业主欠水电费、物业管理费等共计10万，同时有尚未收取的租金5万元，那么带债权和债务的最可能实现的成交价是95万元，即不带债权债务的房地产价格＝带债权债务的房地产价格95万+债务10万－债权5万＝100（万元）。

而如果是估价对象带有债权债务，同样是首先计算不带债权债务的房地产价值，在比较法最后步骤中加上债权、减去债务，就可以得到估价对象的价值。

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