金钱之上的房产

三民主义的民生主义中最早提到“衣食住行”是生活的基本需要，住作为基本需求，从某种意义上说就是住房。

房地产业行业牵动了大量的社会资金，我国的财富榜上常年都有房地产商的身影，多数居民购置自己的房产时也都为此付出全部的积蓄，作为一件人生不可缺少的事物，也许我们没有“金屋藏娇”，但房子真的是搭建在金钱之上的“金屋”。

对于购房者来说，购置新房或二手房第一步是购置费用，有点像结婚时的嫁妆和彩礼，多数是一次投入的。第二步是持有费用，就像结婚后的日常开销，数额不大却不会间断，长年累月之后也是一笔很大的支出。

当购房者找到自己合适的房屋时就会支付一笔费用——购房费用，这笔费用大家都比较重视，也都比较了解。购房款的用途大致分为三部分：大部分归卖方，小部分归中介，小部分交国家（税费）。

房款支付的方式，一般分为全款和贷款两种，2021年贷款基准利率：1年期4.35%，5年期以上4.9%。因为不同人群进行贷款时都会有利率上浮的情况，一般至少上浮10%，据统计在2021年1月国内首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，房屋贷款是普通人获取大额资金途径中资金成本率较低的一种了，特别是公积金贷款5年内贷款利率只有2.75%，5年以上贷款利率3.25%。

大家可以对照看一下自己当初的贷款利率是多少，根据对应的贷款本金和贷款年限，可以求取一下自己的月还款金额，看看自己的收入是否能够应付还款。

在房地产估价师《开发经营与管理》中就有关于资金等值计算内容的介绍：

比如100万元的公积金贷款，贷款期限20年，年利率3.25%，月还款金额是多少呢？

月利率i=3.25%/12=0.271%，期数n=12×20=240期。

利用资金回收系数（A/P，i，n）可以求得月还款金额=1000000×（A/P，0.271%，240）

=1000000×[0.271%×（1+0.271%）²⁴⁰]/[（1+0.271%）²⁴⁰-1]=5672.97元

当我们持有房屋后，在持有期间每年要付出的一定的费用，这笔费用国内和国外的差别较大。

对于房屋的持有成本，很多人有一个误区，把房屋贷款每月的还款算进了持有成本中，认为我们的持有成本很高，但实际上每月支付的利息并不是持有成本。

相比较国外来说，国内的房屋持有成本是非常低的，一般只有每年的物业费和不定期的维修维护费，现阶段国家方面收取的税费很少（几乎没有）。

全款买房者和贷款买房者一样是投入了等额的金钱购房，后期房屋持有成本是一样的，选择贷款时，以后还款付息只是付出的资金使用成本，而不是房屋持有成本。

这里又提到了资金成本，那什么是资金成本呢？

筹集和使用任何资金，不论是短期的还是长期的，都要付出代价。资金成本一般包括资金筹集成本和资金使用成本两部分。

我们办理贷款时付出的各项杂费属于筹集成本，我们批贷后每月还款中的利息就是资金使用成本，所以利息只是我们占用银行资金付出的代价，而不是房屋持有的成本。

近年来由于国内房地产的红火，海外购房投资者也越来越多，我们在投资时，不能像国内购房那样关注点仅仅放在购房环节，还要重点关注持有成本。国外房产的持有成本不同国家有所不同，可能包括税费、保险费、管理费、修缮费等中的一种或几种。我们可以看一下主要海外投资房产国家的持有成本情况：

美国持有房产期间，每年要缴纳1%～3%的房产税、1.5%左右的物业费，根据房屋价值的保险费（每年应该在1000美金以上），整体房屋的持有成本还是比较高的。如果房屋进行了出租，会收取10%～35%不等的所得税。

英国在海外房产中属于持有成本很低的国家，目前持有期主要费用是物业费（一般每平方英尺在10英镑以内）和政府税费（1000～2000英镑），整体约占房产0.5%以内。

澳大利亚在持有期间，每年要缴纳约1500澳元的物业费、2500澳元的保险费和4%左右的政府税费（悉尼4%，墨尔本4.5%）等。澳大利亚的房屋持有成本并不算高，整体不会超过1%，但是买房时缴纳的税费会比较多，购买房屋如果空置还会需要缴纳空置税。

日本在持有期间，每年要缴纳1.7%的税费，其余是物业费和修缮金，在不同地段差异会比较大。

单纯看房屋持有成本的话美国最高、日本次之，英国是最低的。在我们投资房产时，要充分考虑各项费用并且考虑资金的时间价值，如果是自住用途，房产价值每年上涨达不到2%以上，实际上购买的房屋就在贬值。

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