房地产估价师考试备考正当时，建设工程教育网老师们为房估考生整理了土地估价方法之收益还原法的内容，希望能帮助考生掌握好这一知识点。

一、适用范围

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。

二、基本公式

（1）纯收益不变，且永续，各相关因素不变

P—土地收益价格

a—土地纯收益（或地租），每年不变

r—土地还原利率，固定且大于零

（2）纯收益不变，收益年限有限，各相关因素不变

P、a、r含义同前

n—未来土地收益年期

上述为两种常见的计算公式及其适用情形，收益还原法还有其他公式，如土地纯收益流量每年按等差级数递增或递减、土地纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减、预知未来若干年后的土地价格等公式，其计算公式同《房地产估价原理与方法》教材第八章收益法中报酬资本化法的相应公式。

三、具体估价中的注意事项

1.在具体估价之前，需要收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。用途不同，对所收集资料的要求也有所区别。对出租性土地及房屋宜收集3年以上的租赁资料；对营业性土地及房屋宜收集5年以上的营运资料；直接生产用地应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。

2.测算年总收益

年总收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得持续而稳定的客观年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足1年的，要统一折算为年土地总收益。估算年总收益，应考虑客观闲置损失。经营性项目或生产性项目，年总收益分别为经营收入或生产性收入。

3.确定年总费用和土地纯收益

（1）年总费用

年总费用是指利用土地进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出。确定土地年总费用时，应根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足1年的，要统一折算为年土地总费用。用地方式不同，年总费用的具体构成也有所区别。

（2）土地纯收益

总纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

下表所示为几种主要用地方式中土地年总费用、土地纯收益的计算。

另外，不动产出租情形下，利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况：

（1）当房屋经济寿命早于设定土地使用权年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限；并合理估算剩余年期的土地价格。

（2）当房屋经济寿命晚于设定土地使用权年期时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋残值。

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