2021年房地产估价师备考进行时，建设工程教育网小编为考生整理了房地产估价师各科目的相关考点，希望能够对大家的复习有所帮助。

金融杠杆

1.金融杠杆的基本定义

负债融资，使得权益投资，收益或损失均放大。金融杠杆(leverage)可以放大投资收益或损失。

原理：负债，需要固定支付利息，资金使用后的收益，扣除利息后的金额，剩余部分由权益投资人承担。

金融杠杆：假设某投资者要购买100万元的公寓房地产，通过自有资金50万元与抵押贷款50万元实现。这里是2倍杠杆率。投资者购买的资产价值是他自有资产的2倍(若杠杆率不同，则为其他杠杆率的倍数)。如果自有资金20万，抵押贷款80万，则为5倍杠杆。

使用贷款来投资房地产，简单地说就是租用别人的资金为自己赚钱。

2.杠杆率与贷款价值比

在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值。

杠杆比率：

LR=V/E=(L+E)/E

LR=V/E=V/(V-L)

其中：V一所投资的房地产价值value，L-贷款值loan，E-权益值equity。

贷款价值比定义为贷款值与房地产总价值的比值：

LTV=L/V负债率

LTV越大，LR也就越大(负债比率越大，杠杆率越大)，反之亦然，但两者之间并不是线性关系。

LR=1/(l-L/V)=1/(1-LTV)

杠杆率=1/(1-负债率)

LTV=1-(1/LR)

例如，若LTV(负债率)为50%时，对应的LR(杠杆率)为2，而LTV(负债率)为75%时LR(杠杆率)为4。(要求会计算，可以和会计知识中的权益乘数对照)