1.考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求：熟悉房地产估价的含义；掌握房地产估价的特点；熟悉房地产估价的必要性；掌握房地产抵押的需要；掌握房地产税收的需要；掌握房地产征收的需要；了解房地产征用的需要；掌握房地产司法拍卖的需要；熟悉房地产分家析产的需要；掌握房地产损害赔偿的需要；了解房地产保险的需要；熟悉房地产转让和租赁的需要；掌握国有建设用地使用权出让的需要；熟悉企业有关经济行为的需要；了解房地产行政管理的需要；了解其他方面的需要；熟悉估价当事人；掌握估价目的；掌握估价对象；熟悉价值时点；掌握价值类型；熟悉估价原则；熟悉估价程序；掌握估价依据；掌握估价假设；熟悉估价方法；熟悉估价结果；熟悉房地产估价职业道德；熟悉中国房地产估价行业发展。

【单项选择题】下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。

A.了解某宗房地产的承租人权益价值

B.了解包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某宗房地产应纳房产税的税额

D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。参见教材P16。

【判断题】在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（ ）

【答案】×

【解析】本题考查的是估价当事人。判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。再比如，法院司法处置拍卖房地产，法院是委托人，但是不是利害关系人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材P29。

【多项选择题】可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（ ）。

A.与实际成交价格相比

B.与合格估价师的重新估价结果相比

C.考察估价程序是否严谨

D.考察估价过程方法有无失误

E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差。（1）一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。（非正常交易价格）（2）而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。（重复评估）（3）一般不会重复评估来确定误差，因为重新评估费时费力费钱，不值得。一般是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。（4）制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。“考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范”的说法是正确的。参见教材P9。