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　　第一章房地产估价概论（7-9分）

　　1.考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试要求：熟悉房地产估价的含义；掌握房地产估价的特点；熟悉房地产估价的必要性；掌握房地产抵押的需要；掌握房地产税收的需要；掌握房地产征收的需要；了解房地产征用的需要；掌握房地产司法拍卖的需要；熟悉房地产分家析产的需要；掌握房地产损害赔偿的需要；了解房地产保险的需要；熟悉房地产转让和租赁的需要；掌握国有建设用地使用权出让的需要；熟悉企业有关经济行为的需要；了解房地产行政管理的需要；了解其他方面的需要；熟悉估价当事人；掌握估价目的；掌握估价对象；熟悉价值时点；掌握价值类型；熟悉估价原则；熟悉估价程序；掌握估价依据；掌握估价假设；熟悉估价方法；熟悉估价结果；熟悉房地产估价职业道德；熟悉中国房地产估价行业发展。

　　第一章中出现的2016试题（6题，7分）

　　单选（3题，3分）：估价误差（掌握）、估价结果（熟悉）、估价方法（熟悉）

　　多选（1题，2分）：估价要素（掌握）

　　判断（2题，2分）：估价的特点（掌握）、征用征收的需要（掌握）

　　【单选题】下列关于房地产估价误差的说法中，错误的是（）。

　　A.房地产估价难免有误差

　　B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

　　C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考察的是房地产估价的特点。判断是否存在误差，不是与实际成交价比较，而是与真实价值比较，或者与合格估价师重新估价结果比较。参见教材P9.

　　【单选题】关于房地产估价结果的说法中，错误的是（）。

　　A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的专业意见

　　B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

　　C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

　　D.估计结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考察的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对结果的意见。违背职业道德的要求，可能影响估价的独立性和估价结果的公正性。参见教材P35.

　　【单选题】估价中应尽量采用多种估价方法，主要原因是（）。

　　A.估价对象适宜采用多种估价方法

　　B.各种估价方法都有一定的局限性

　　C.各种估价方法之间具有理论的统一性

　　D.难以通过分析排除不合适的估价方法

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考察的是估价方法。选择多种方法的主要原因就是各种方法均有局限性。多种方法互为验证，提高估价结果的精准度，减少误差。参见教材P10.

　　【多选题】关于房地产估价要素的说法中，正确的是（）。

　　A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要

　　B.估价对象由估价委托人和估价目的双重决定

　　C.选取估价依据应该有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取

　　D.估价原则应该根据价值类型和估价目的进行选择

　　E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复。

　　【正确答案】ABD

　　【答案解析】本题考察的是估价要素。C中选取估价依据，少不了估价目的这个龙头。参见教材P33.

　　【判断题】在某一价值时点上，某宗房地产的市场价值反应的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）

　　【正确答案】正确

　　【答案解析】本题考察的是估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，形成房地产价值由众多市场参与者的价值判断形成，可能高于其理论价格。参见教材P6.

　　【判断题】房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋的补偿。（）

　　【正确答案】错误

　　【答案解析】本题考察的是房地产征用征收的需要。被征用后损毁的，补偿金额包括使用上的补偿，和被损毁前后价值之差的补偿，而不是全部价值的补偿。只有房屋灭失的情况下，补偿金额才是全部价值。参见教材P18。

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