2016年房地产估价师考试将在2016年10月15、16日进行，考生朋友们正在紧张的备考中，为了使大家的复习更有针对性，建设工程教育网特别分享了房估《房地产估价案例与分析》科目的知识点，希望对大家有所帮助，祝大家备考愉快，梦想成真！

该酒店占地面积3691m2，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105.32m2，酒店于2003年9月开始营业，并于2005年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店，目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。

该酒店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1.38亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次酒店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，酒店平均房价在350元左右。通过市场调查，××市同档次酒店平均价格在400～450元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。

酒店的功能分布情况如下：

1层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50m2出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35.1m2出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。

2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。

3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。

4层：樱之恋康乐部（桑拿中心），该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。

5层、7层至22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为221间。其中二十一层为行政楼层客房。

6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。

地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。

该酒店基本装修情况如下：

外墙：裙楼贴大理石；大堂：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为艺术吊顶；走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为石膏板吊顶；客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。

酒店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。

目前酒店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。

其基本情况如下：

1层：酒店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050m2，其中商场和美容美发室为出租经营项目；另有一个50个车位的停车场。

2层：整体出租，经营中餐（龙滕海鲜酒楼）和西餐，营业面积合计约1980m2。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐；并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。

3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980m2。设有近20个各种中、小包间。

4层：整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980m2。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。

5～8层：酒店客房，营业面积约7920m2。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房21间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。

9层：酒店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。

10层：为酒店临时建筑（尚未办理产权证件），目前为酒店办公用房。

各部分功能分布应和后面的客房收入计算一一对应，不能漏算。如另有一个50个车位的停车场，后面没有计算

不能多算，如1层：酒店大堂，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。

同理10层酒店办公用房，也是为整个酒店服务，收益含在其他各部分收入中，所以不必计算，如果用于出租，可进行计算。