2016年房地产估价师考试将在2016年10月15、16日进行，考生朋友们正在紧张的备考中，为了使大家的复习更有针对性，建设工程教育网特别分享了房估《房地产估价案例与分析》科目的知识点，希望对大家有所帮助，祝大家备考愉快，梦想成真！

（一）估价对象实物状况描述与分析

1.土地实物状况描述

（1）名称：XX区盈溪路彩怡街20号201房共用土地

（2）四至：东临盈溪路，南临其他建筑物，西临汇彩路，北临其他建筑物；

（3）面积：估价对象共用地面积为4250.5831m2；

（4）用途：住宅用地；

（5）形状：土地形状为较规则长方形；

（6）地势：估价对象所在地块地势较平坦；

（7）开发程度：至价值时点，土地开发程度达到宗地红线内外“五通”（通路、通电、通讯、给水、排水）及场地平整，已建有多栋住宅楼。

2.建筑物实物状况分析

（1）名称及坐落：XX区盈溪路彩怡街20号201房（盈彩美居汇彩轩一座）。

（2）规模：房地产建筑面积为96.2831m2。

（3）房屋用途：居住用房。

（4）建筑结构及层数：钢筋混凝土结构12层。

（5）设备设施：楼宇配备1台客梯、自动喷淋消防系统、可视电子系统、24小时保安、电子防盗门，设施设备完善。

（6）装饰装修：估价对象外墙贴条形瓷砖；内部装修情况：客厅地面铺地砖，内墙贴墙纸，天花为铝扣板吊顶；房间地面铺实木地板，内墙贴墙纸，天花为木板装饰吊顶；卫生间、厨房地面铺防滑地砖，内墙贴瓷片到顶，天花为铝扣板，室内安装有防盗门、实心木门、落地玻璃窗、铝合金窗。

（7）层高：约3m。

（8）空间布局：共三房二厅一厨一卫双阳台，布局规则。

（9）建成时间：约2003年。

（10）使用及维护状况：目前自住，维护状况较好。

（11）完损状态：无明显的损毁状况，现状良好，使用正常，属完好房，约八成五新。

（二）估价对象权益状况描述与分析

1.土地权益状况描述

根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C4020192号）等资料记载显示：

（1）土地所有权状况：未记载，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，确定为国家所有；

（2）土地使用权状况：国有土地使用权，使用权人为徐一峰；

（3）他项权利设立情况：根据委托方提供的《声明》等相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权；

（4）土地使用管制：住宅用地；

（5）其他特殊情况：无。

2.建筑物权益状况描述

根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第C4020192号）等资料记载显示：

（1）房屋所有权状况：房屋所有权人为徐一峰；

（2）他项权利设立状况：根据房产证记载及委托方提供的《声明》等相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权；

（3）出租或占有情况：自用，无出租或占用情况；

（4）其他特殊情况：无记载。

（三）估价对象区位状况描述与分析

1.位置状况描述

（1）坐落：估价对象位于XX区盈彩美居汇彩轩一座；

（2）方位：东、南面临盈溪路，西面临汇彩路，北面临盈汇路；

（3）距离：距离杨桃公园约1.3公里、地铁五号线三溪站约2公里，与所在地市一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离多数在5公里以上，服务半径较长；

（4）临街（路）状况：临盈溪路。

（5）朝向：北向，望内街；

（6）楼层：位于第2层。

2.交通状况描述

（1）道路状况：估价对象所在小区东、南面临盈溪路，西面临汇彩路，北面临盈汇路。主要由盈溪路及中山大道构成其对外交通路网；

（2）出入可利用的交通工具：附近设有东圃客运站、珠村站公交车站，有B3路、B6路、B5路等多路会交车及出租车经过，交通比较便捷；

（3）交通管制情况：无交通管制。

（4）停车方便程度：周边物业以商业、住宅小区为主，盈彩美居设有地下车库及临路停车位，停车方便。

3.环境状况描述

（1）自然环境：周边主要为商业街和住宅小区，靠近杨桃公园及珠江，自然环境较好。

（2）人文环境：周边主要为商业街和住宅小区，人文环境一般。

（3）景观：周边有杨桃公园等，估价对象望小区内街，景观一般。

4.外部配套设施状况描述

（1）基础设施：估价对象共用地块开发红线内外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯），宗地红线内土地平整，基础设施完善。

（2）公共服务设施：估价对象附近有中兴花园、丽都花园、领会国际公寓等小区以及XX明珠中英文学校、XX市XX区盈彩幼儿园、中国工商银行、超市等，生活配套设施和公共配套设施比较齐全。

5.区位状况分析

估价对象位于XX区是XX市八、九十年代崛起的新区，位于XX市老城区东部，是建设中的XX市城市中心区。按照XX市发展的总体规划，XX区是XX沿珠江向东延伸带状发展的第二组团，是XX市东南部大经济规划区的重要组成部分，又是XX市正在建设的新城市中心。XX区是XX市历史形成的高新科研产业集中区，结合总体发展规划、

XX区将是未来XX市的文化科技、体育娱乐、商业金融中心，并以XX东站-XX体育中心-珠江新城-赤岗新领事馆区为轴心构成新的XX城市中轴线。XX新区已完善建设大量的基础配套设施，形成了以南北交通干线XX大道，东西干道黄埔大道、中山大道、XX路，以及地铁1号线组成的道路体系。

估价对象位于盈彩美居汇彩轩一座，周边生活配套设施和公共配套设施齐全，所在区域居住氛围较好，与区域发展规划相协调。鉴于估价对象所在区域有较突出的区位优势，区位状况将有利于估价对象房地产价值的平稳增值。