2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，现在备考已经开始，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累，建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益！ 　　

　　房地产的特性

　　（一）不可移动(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。

　　2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。

　　3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

　　4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。

　　（二）独一无二(掌握)

　　1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

　　2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。(这是替代原理及比较法的根本原因)

　　（三）寿命长久(熟悉)

　　1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。

　　2.土地使用权有使用期限。居住70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他50年。

　　3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。

　　4.坐落位置(区位)很好、建筑物状况(实物)也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短(权益)而价值较低。

　　（四）供给有限(熟悉)

　　1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

　　2.供给有限造成房地产具有独占性。

　　3.供给有限的原因：

　　●土地总量不可增加;

　　●房地产不可移动造成了供给不能调剂。

　　（五）价值较大(熟悉)

　　房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

　　（六）用途多样(熟悉)

　　1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。

　　2.用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。(合法原则)

　　3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。(最高最佳利用原则)

　　（七）相互影响(熟悉)

　　1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地。

　　(2)负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声。

　　（八）易受限制

　　1.政府对房地产限制的四种特权：

　　(1)管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。

　　(2)征税权——对房地产征税。

　　(3)征收权——为了公共利益而征收。

　　(4)充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。

　　2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。

　　（九）难以变现

　　1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

　　2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强;反之，变现能力弱。

　　3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。

　　4.影响某宗房地产变现能力的因素(七项)：

　　①通用性

　　②独立使用性

　　③可分割转让性

　　④区位

　　⑤开发程度

　　⑥价值大小

　　⑦市场状况

　　(其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆)

　　（十）保值增值

　　1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。(常见考点)

　　2.引起房地产价格上涨的原因：

　　①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理;——投资增值

　　②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;——自然增值

　　③需求增加，例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加;——自然增值

　　④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住--fxgr--办公--fxgr--商业用途，增加容积率;——自然增值

　　⑤通货膨胀。——房地产保值

　　3.房地产自然增值：外部性、需求增加、管制改变。