房产估价师证书的火热程度，大家应该都知道吧？那你要怎么做才能在房产估价师考试中，取得好的成绩呢？你需要能给你指引经验丰富的老师，而且你还需要一个像我们这样的伙伴。建设工程教育网为大家整理了2019房地产估价师《经营与管理》考点四：市场分析的手段与方法，希望对大家有帮助！

　　2019房地产估价师《经营与管理》考点四：市场分析的手段与方法

　　市场分析的手段与方法

　　1.市场规模的估计—就是对市场需求的预测

　　2.市场规模

　　■是特定商品的潜在购买者数量(可用百分比或数量表示)

　　【重点难点】市场相关概念　　

　　【案例说明】

　　■想买房的人，称为潜在市场

　　■想买房，又有钱买得起房的，称为有效市场

　　■想买房，又有钱买得起房，同时在限购的城市中又具有购房资格的，称为合格的有效市场

　　■在合格的有效市场中，我们项目的目标客户是工作不久的城市白领，所以想买房、又有钱买得起房，又具备买房资格的城市白领一族，就是我们的服务市场

　　■在我们的服务市场中，有一部分人买了我公司的房，这些客户就是渗透市场

　　【2015年试题】下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大到小的是(　)。

　　A.潜在市场、有效市场、服务市场

　　B.有效市场、渗透市场、服务市场

　　C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场

　　D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。市场定义的层次，由大到小：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。参见教材P113。

　　3.市场总需求

　　【市场总需求】

　　■是指在特定的地理范围内，特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

　　【市场需求函数】(需求与市场营销费用之间的关系)

　　■开始时，营销费用对需求刺激作用大

　　■当接近市场潜量时，营销费用对需求刺激作用变小直至为零

　　4.市场的几个概念

　　【市场最低量】不需任何刺激需求的费用就有基本的销售量，可以理解为不用作广告宣传就能销售出去的量。

　　【市场潜量】市场营销费用超过一定水平后，就不会增加需求了，也即市场需求的上限(极限)，可以理解为再怎么作广告也不能再提高的销售量，相当于营销销售的上限。

　　【市场营销敏感性 】市场最低量与市场潜量间的距离，距离越大越敏感。

　　【2012年试题】在一定的时间范围内，首套住房需求量与改善性住房需求量之间的距离表示住房需求的市场营销敏感性。

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。参见教材P113。

　　【重点难点】市场规模与市场需求的关系

　　■市场规模针对的是购买者的数量(主体的数量)

　　■而市场需求针对的是产品的数量(客体的数量)

　　总市场潜量=购买者数量×购买者的平均购买数量×平均单价

　　新住宅市场需求=家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向

　　5.市场趋势分析的方法(五种具体方法)

　　■市场趋势分析的三步骤

　　·宏观环境预测

　　·行业预测

　　·企业的销售预测(假定市场份额)

　　5.1 购买者意图调查法

　　■定义

　　·就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。

　　■适用范围

　　·购买者人数较少

　　·访问成本不高

　　·购买者具有明确的意图，并按其意图购买

　　·愿意配合意图调查

　　5.2 销售人员意见综合法

　　■定义

　　·通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。

　　·销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计可以得到有价值的结果。

　　■具体做法

　　·请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来销售额及发生的概率

　　·计算出每一个销售人员估计的期望值

　　·将几位销售人员期望值进行平均作为预测值

　　■适用范围

　　·不能直接调查购买者

　　·直接调查购买者费用太高

　　■ 缺点

　　·预测的精确性受销售人员的影响较大

　　■ 解决办法

　　·将销售人员和管理人员的意见进行综合，以做出比较可靠的预测

　　房地产估价师的考试时间为10月的19日和20日。目前距离考试还有很长的一段是时间。符合报名条件的考生，抓紧时间购买教材准备复习，为自己争取更多的机会。需要复习资料的同学可以登录建设工程教育网来了解。 免费复习资料>    免费试听课>