八、易受限制

　　房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，即使是那些标榜“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。“私有财产神圣不可侵犯”的国家和地区对房地产进行限制的一种理由是：“正为了要维护自由才限制自由”-“私有财产的存在是美国生活方式的基础之一……但‘私有财产’这个名称很需要诠释一番，因为不论联邦、州或市政府都时常为了公众利益而干预私有财产，或规定所有人如何才能享用其财产，或向私产所有人抽税，甚或把他的财产完全没收。”“一个地主享有‘天然权利’使其土地不受邻人开掘工作的损害，可是倒过来说，他自己的自由也不免受到限制。同样，如果他的土地沿着一条水道，那末他有权要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面减少。更广泛地说在不成文法里有一项有关‘骚扰’的理论，要求每一个业主避免在自己的土地上进行‘不合理’的侵扰附近土地使用或享受的活动（例如以烟、气味或嘈杂声）。”

　　政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

　　（1）管制权（police power）。政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用作出限制。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。

　　（2）征收权（eminent domain）。政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予公正、合理的（just，fair）补偿。

　　（3）征税权（taxation）。政府为了增加财政收入等，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。

　　（4）充公权（escheat）。政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。

　　房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品、黄金的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有上涨的趋势，而动产的价格趋于平稳或者低落（不考虑通货膨胀因素）。

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