2010房地产估价师《理论与方法》考点总结：市场价格

2010-09-14 10：37　　来源：来源网络　　字体：大小　　打印收藏

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　　（二）市场价格

　　市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。

　　（三）理论价格

　　理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。

　　价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格；市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居民收入、房地产开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。

　　一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动）

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