（二）房地产业概述

　　1、房地产业的概念和范围

　　房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。具体包括土地开发、房屋建设、房地产经营管理、房屋修缮服务等等。

　　2、我国房地产业的改革历程

　　在旧的计划经济体制下，我国实行的是城市土地无偿使用和住房由国家统一建造、统一分配的住房福利制度。这种制度随着经济的发展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出种种严重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通过行政划拨的方式分配给使用者无偿无期限使用，土地资源浪费严重，而国家却白白流失了大量的财政收入；另一方面，由于土地未实现商业化，必然使土地使用权变相地成为一种“特权”，而真正希望用地者如境外投资者却无从取得，只能通过名义上的“合资”、“合作”来间接取得，扭曲了经济行为。其次，在住房制度方面，福利性住房使国家只有投入没有产出，背上沉重的包袱。1978年党的十一届三中全会以后，房地产制度随着经济体制改革的全面开展而进入了全新的阶段。首先是土地使用权的改革。1988年第九届人大通过了宪法修正案，明确规定了土地使用权可以依法转让。土地使用权成为一项独立的经济权利，在有效期内，可以出售、交换、赠与、出租和抵押。土地有偿使用成为房地产业发展的根本前提，有力地推动了房地产市场的发展。其次在住房改革方面，国家逐步从国家统包到国家、地方、企业、个人共同投资，到1998年下半年最终全面取消福利分房制度。第三，国家在全国各地建立了房地产交易市场，将房地产转让、出租、抵押等活动纳入到规范的市场中去。

　　至此，我国的房地产业基本摆脱了计划经济的桎梏，成为我国市场经济体制下的重要产业和国民经济的重要生力军。但是，房地产业毕竟是一个新兴产业，房地产市场也仍然处于完善和健全之中，需要相关配套的法律制度建设跟上去，才能保证房地产业的持久、健康地发展。