住房抵押证券化是指由银行业金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。

　　根据《物权法》、《担保法》关于抵押权转让的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。银行业金融机构的个人住房抵押贷款债权转让时，所附属的抵押权应当一并转让。

　　《建设部关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》（建住房[2005]77号）规定，金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记。资料齐全、与权属登记信息一致、抵押住房不存在权利限制或权利负担的，

　　房地产管理部门予以登记，将个人住房抵押权变更的情况逐一记载在房屋权属登记管理信息系统和纸介质的权属登记信息的相应记录中。抵押权以权属登记信息为准，原则上不再颁发新的《房屋他项权证》。抵押住房存在权利限制或权利负担的，暂不登记，并告知申请人。申请人仍书面要求办理的，可以办理；申请人要求替换的，应当允许。个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由。

　　批量办理个人住房抵押权变更登记，应当由个人住房抵押权转让人和受让人共同申请，并符合下列情形之一：

　　（1）金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银监会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的；

　　（2）前述特定目的的信托存续期间，金融机构根据合同的约定进行债权回购，或受托机构发生更换。

　　申请批量办理个人住房抵押权变更登记的，应当提供以下资料：

　　（1）抵押权变更登记申请表；

　　（2）规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议；

　　（3）经批准的个人住房抵押贷款证券化方案（复印件）；

　　（4）拟转让的个人住房抵押权清单（应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章）和相应的《房屋他项权证》；

　　（5）个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照（复印件）

　　批量办理个人住房抵押权变更登记，以一份他项权证或一笔抵押登记为一起业务计算，一次受理200起以下的，5个工作日内完成；200起以上的，可适当增加工作日，但最长不得超过15个工作日。

　　房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人做变更处理，其他登记事项不作变更。