2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场结构和指标

2019-05-28 10：49　　来源：建设工程教育网字体：大小打印收藏

　　2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场结构和指标,房产估价师中很多考生为此苦恼不堪。其实没有必要这样，我们只要对这些知识点多加注意，而且对知识点做好筛选和提炼，有的放矢地去学习，备考效率就会有所提高。今天，建设工程教育网就为大家梳理了2019房地产估价师《经营与管理》考点二：房地产市场结构和指标，希望对你有所帮助。

　　第二节房地产市场结构和指标

　　1.房地产市场的垄断竞争关系(四类)　　

类型	特点
完全竞争市场	竞争最为充分
垄断竞争市场	即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场
寡头垄断市场	竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场
完全垄断市场	不存在竞争

　　【重点难点】房地产的市场结构-垄断竞争

　　总体：垄断与竞争并存，以竞争为主。

　　类型市场结构特点

　　土地出让市场完全垄断政府垄断

　　存量市场(二手房市场)竞争多于垄断交易双方为分散家庭

　　增量市场(一手房市场)垄断多于竞争市场供应者是开发商

　　2.房地产市场的数量比例关系(六大结构)　　

类型	市场结构	特点
土地出让市场	完全垄断	政府垄断
存量市场（二手房市场）	竞争多于垄断	交易双方为分散家庭
增量市场（一手房市场）	垄断多于竞争	市场供应者是开发商

　　【重点难点】租买结构的影响因素

　　租金和价格的关系

　　人们对所有权的偏好

　　可供出租数量

　　经济发展水平

　　3.房地产市场细分(五种分类)

　　3.1 按地域范围细分(区域性市场)

　　按城市划分

　　按城市内的某一具体区域划分

　　按省或自治区划分

　　按大片区进行划分

　　3.2 按房地产用途细分

　　居住物业市场

　　商业物业市场

　　工业物业市场

　　特殊物业市场

　　土地市场

　　不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。

　　3.3 按增量存量细分　　

房地分离		细分市场	房地合一
土地市场	一级市场	土地使用权出让市场	房地产一级市场
土地市场	二级市场	土地使用权转让市场	房地产二级市场
房屋市场	一级市场	增量市场或一手房市场	房地产二级市场
房屋市场	二级市场	存量市场或二手房市场	房地产三级市场

　　3.4 按交易方式细分

　　【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别

　　3.5 按目标市场细分

　　4.房地产市场指标(四大类40小项)　　

4.1 供给指标	4.2需求指标	4.3 市场交易指标（9项）	4.4 市场监测与预警指标（10项）
（10项）	（11项）	4.3 市场交易指标（9项）	4.4 市场监测与预警指标（10项）
■新竣工量	■国内生产总值	■销售量	■土地转化率
■灭失量	■人口数量	■出租量	■开发强度系数
■存量	■城市家庭人口规模	■吸纳量	■开发投资杠杆率
■空置量	■就业人员数量	■吸纳率	■住房可支付性指数
■空置率	■就业分布	■吸纳周期	■住房价格合理性指数
■可供租售量	■城镇登记失业率	■预售面积	■房价租金比
■房屋施工面积	■城市家庭可支配收入	■房地产价格	■量价弹性
■房屋新开工面积	■城市家庭总支出	■房地产租金	■个人住房抵押贷款还款收入比
■平均建设周期	■房屋空间使用数量	■房地产价格指数	■住房市场指数
■竣工房屋价值	■商品零售价格指数	■消费者信心指数
■城市居民消费价格指数