马上又迎来一个小长假，同学们有什么安排吗？有人聚会唱K去嗨皮，有人挑灯刷题悄逆袭。目前疫情环境也不太乐观，不如多花点时间在知识点上，今天的每日一练为大家准备的是不同估价方法的综合练习，挑个十分钟来练习一下吧~

1.某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价格为 200 万元，建筑物还原率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价格为（ ）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

2.下列关于成本逼近法中年期修正的说法中，不正确的是（ ）。

A.土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一

并进行年期修正

B.土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正

C.待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正

D.增值额等于土地出让金，不进行年期修正

3.市场比较法中建立价格可比基础，应从（ ）等方面对各比较案例的价格进行统一。

A.付款方式

B.货币单位

C.面积内涵

D.价格小数保留位数

4.某比较实例成交地价为 2000 元/平方米，对应使用年期为 62 年，而待估宗地使用年期为65年，土地还原率为 6%，则待估宗地价格为（ ）元/平方米。

A.1991.20

B.2004.36

C.2008.89

D.2055.50

5.以标定地价系数修正法评估土地价格时，关于标准宗地设立的说法正确的是（ ）。

A.标准宗地的设立应遵循代表性、确定性、标识性等基本原则

B.每类用途的每个标定区域内，有且仅有 1 宗标准宗地

C.标准宗地的土地用途以实际用途为准

D.原则上不选择无明确利用方式的空地或闲置土地作为标准宗地

1.【答案】C

【解析】本题考查的是收益还原法的估价程序。建筑物年净收益＝建筑物价格×建筑物的还原率＝200×12%＝24（万元），土地的年净收益＝60-24＝36（万元），土地的价格＝36×1/6%×[1－1/（1+6%） 30]＝495.53（万元）。房地产价格＝200+495.53＝695.53（万元）。

2.【答案】D

【解析】本题考查的是成本逼近法的估价程序。当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

3.【答案】ABC

【解析】本题考查的是市场比较法的估价程序。建立价格可比基础，应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较案例的价格进行统一。

4.【答案】C

【解析】本题考查的是市场比较法的估价程序。该待估宗地价格为：2000×[1-1/（1+6%）65]/[1-1/（1+6%） 62]=2008.89（元/平方米）。

5.【答案】ABD

【解析】本题考查的是标定地价系数修正法的估价程序。选项 C，标准宗地的土地用途以证载用途为准，现状开发利用应符合法律、法规及相关规划的要求，地上物的实际用途与土地用途原则上应保持一致。

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