1.土地面积

面积过小而不利于利用的土地，单价较低。

但面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值。

土地面积如果过大，单价也可能较低。面积较大，总价高，会减少潜在购买者数量。面积过大的土地在利用时需要拿出较多的土地用于道路等基础设施和公共服务设施建设，会减少可利用的土地面积。

土地面积大小的合适度因不同地区、不同消费习惯而有所不同。（适度规模，用规模经济解释）

例如，某个地区的房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单价会高于较小面积土地的单价。相反，如果该地区的房地产市场仅能接受体量较小的建筑，则较大面积土地的单价会低于较小面积土地的单价。

2.土地形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。

形状不规则的土地相对于形状规则的土地来说，其价格一般要低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。

土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，说明了土地形状对地价的影响。

【例题】土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（ ）对土地价值的影响。

A.土地区位 B.土地形状

C.土地面积 D.地势起伏

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。参见教材P123。

3.地形、地势

由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。

在其他状况相同的情况下，地势高的房地产的价格一般高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性。气势、可视性对写字楼都很重要，可视性对商铺很重要。

4.地质

地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。地基承载力是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。

对城市建设用地，地基（工程地质）状况对地价的影响较大。

对于建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。

地基（工程地质）状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。

5.土壤

土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。（武汉的毒地事件）

6.土地开发程度

熟地的价格要高于生地的价格；“七通一平”土地的价格高于“五通一平”土地的价格；“五通一平”土地的价格高于“三通一平”土地的价格。