一、物权法是房地产经纪业交易关系进行的法律基础

　　物权主要是源自大陆法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。一般可以分为三类，包括财产所有权、用益物权和担保物权。在各种物权客体中，不动产作为国家立国和人民立身的物质前提，具有基础性的作用。因此，不动产物权是我国物权法立法的重心。由于房地产经纪业中的交易对象房地产权益本身就完全属于物权，同样也包括所有权、用益物权和担保物权。委托人作为房屋所有人有权占用、使用其房屋，并有权委托房地产经纪人将其房屋出售、出租，转让其房屋所有权和使用权等。

　　在民法中，物权是债权相对应的权利，这两种权利构成了市场经济社会两项基本的财产权利。债权主要通过合同法进行调整，而物权则由物权法来加以规范。物权法的任务是规范财产归属关系和保障财产的归属秩序，只有通过物权法巩固财产的归属秩序以后，才能使基于信赖的商品交换成为可能。而债权法的任务则是规范财产流转关系和保障财产流转秩序，只有通过债权法确保财产流转秩序后，才能使财产归属得以实现。在房地产经纪业管理中，合同法只能调整房地产经纪业中的交易关系，而对于交易的前提和结果，就难以发挥其调整的作用。而物权法则具有能够确认房地产归属的作用，从而使其成为房地产经纪市场交易关系得以进行的法律基础。

　　二、物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提

　　物权法是规范市场经济的基本法律规则，通过物权法确认各类物权，就可以确认交易的基本前提。这是因为任何交易的前提都是交易当事人享有物权，而交易结果则是物权发生移转。另外，物权法中的一系列规则，如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等都是直接服务于交易关系的。目前在我国房地产市场交易中，存在着一些不规范现象，其重要原因在于物权法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我国房地产登记制度不完善，房地产经纪人和购房者在购买房屋时，不能通过查阅房地产登记的方式，来知悉该房屋是否已经出售或设定了抵押等情况，从而使购房者在房地产交易中遭受巨大的财产损失。更有甚者将一套房屋卖给数人，或拿已经出售的房屋作抵押，进行金融欺诈，骗取他人财产，造成房地产交易安全得不到保障，导致房地产经纪业交易秩序混乱。所以说物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提。

　　三、物权法立法原则与房地产经纪业规范化管理

　　制定物权法的基本原则主要包括三个方面：一是物权法定原则，二是一物一权原则，三是公示、公信原则。这些立法原则与房地产经纪业管理规范化的关系十分紧密。

　　（一）物权法定原则

　　物权法定是指物权的种类、内容、效力和公示方法只能由法律明确规定，当事人不能通过合同自由创立。物权法贯彻这一原则的原因：一是物权的直接支配性，物权作为一种对物直接支配的权利，可以排除他人的干涉，不允许当事人通过合同方法自由创设，因此物权“有极强的效力，得对抗一般之人，如许其以契约或习惯创设，则有害公益。”（陶百川等，《最新综合六法全书》，第225页，台北三民书局，1986年。）二是物权是基本的财产权，是债权发生的前提，它直接反映了社会所有制关系，并在很大程度上影响着对社会经济关系的调整，所以也不能允许当事人任意创设物权。三是为保障交易的安全和便利，必须明确物权的种类和内容，只有这样，才能使一般人明确了解财产的归属，使物权的得失变更清晰透明，从而保障交易的安全，维护社会经济关系的正常与稳定。所以根据物权法定原则，房地产权益的种类、内容、效力和公示方法都必须依物权法明确规定，不能由房地产交易双方当事人通过合同任意设定房地产权益，从而可以有效保证房地产的交易安全，避免房地产经纪市场的交易秩序出现混乱。

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