☆☆考点10：

　　“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。

　　任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

　　☆☆考点11：

　　某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。例如，都可以采用收益法——价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者可以接受的最低收益率。这个投资者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。其中的一个重要因素是该投资者的机会成本。机会成本越大者，要求的收益率会越高。

　　投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

　　☆☆考点12：

　　内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为：

　　求出内部收益率（IRR）后，将其与基准收益率ic相比较，判断项目是否可行如下：

　　当IRR>ic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　当IRR=ic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

　　内部收益率与净现值法的主要区别：

　　1.净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。

　　2.净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。

　　内部收益率法存在的问题：

　　内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设；二是多重根的问题。

　　投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量

　　☆☆☆☆考点13：

　　资金的时间价值的核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。

　　从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：

　　1.通货膨胀。通货膨胀会降低未来资金相对于现在资金的购买力，即钱不值钱了。

　　2.承担风险。收到资金的不确定性随着时间的推移而增加，即将来得到的钱不如现在就立即得到钱保险，俗话说“多得不如现得”就是其反映。

　　3.资金增值。把资金投入到生产或流通领域后，它会随着时间的推移而产生增值。

　　4.机会成本。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念，资金被占用后就失去了获得其他收益的机会。所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。

　　☆☆考点14：

　　单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。

　　如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计算期末的本利和，则：

　　I=P×i×n F=P（1+i×n）式中 I—利息；P—本金；i—利率；n—计算期；F—第n期期末的本利和

　　☆考点15：

　　资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利息率”（通常简称利率）。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率=单位时间内的利息÷本金。

　　计算利息的单位时间称为计息周期。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。习惯上按照计算利息的时间单位，将利率分为年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之几来表示，月利率一般按本金的千分之几来表示，日利率一般按本金的万分之几来表示。计算利息的方式有以下单利和复利两种。

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