房地产经纪基本业务

　　在现实经济生活中，房地产经纪活动的内涵丰富，形式多样，然而，就其基本业务而言，主要是房地产买卖与租赁的居间与代理。

　　本讲以房地产经纪业务的流程与操作为重点，阐述房地产经纪业务的分类、房地产经纪基本业务的流程、影响房地产经纪业务操作的主要因素和主要环节的操作要点以及房地产经纪业务运作的信息化。

　　房地产经纪基本业务的分类

　　根据经纪活动的方式，房地产经纪基本业务可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。

　　1.房地产居间，是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间。

　　房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产。

　　房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。

　　在房地产经纪活动实际运作中，这两种方式并不是完全独立的，常常需要相互结合才能促成房地产交易。

　　在房地产居间业务中，房地产经纪机构是中间人，既不能以交易双方任何一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。

　　因此，房地产居间业务中房地产经纪机构与委托人之间的法律关系相对较复杂。

　　根据中国房地产估价师房地产经纪人学会《房地产经纪执业规则》，房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行房地产居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

　　由于法律允许房地产经纪机构向房地产交易的相对两方同时提供居间服务，并向双方收取佣金，这实质上就形成了由交易双方分担佣金的情形，因此对于交易的任何一方而言，所承担的中介成本就比委托代理方式低，这正是房地产居间受到个人客户青睐的一个主要原因。

　　目前在我国三级房地产市场上，面向个人客户所开展的业务以房地产居间业务为主。

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