2．房地产置业投资咨询

　　房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。

　　对于这种投资，房地产经纪人关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给曲线和需求曲线移动的因素进行分析和预测。理解物业未来产租能力的影响因素对这种投资的分析也有帮助。影响物业未来产租能力的因素主要有：

　　（1）房产功效。房产功效是指房产能在多大程度上符合预计功能的需要。如果建筑设计很差，必然导致功效丧失。更为常见的情况是，由于技术进步和人们生活方式的变化，即使原先设计良好的建筑，也有可能走向功能过时。如果没有理想的设计、布局和辅助设施，以跟踪现代产品的走向，房地产的产租能力就会迅速下降。

　　（2）区位优势。区位条件在决定城市土地价值方面具有重要的意义。良好的区位是指能使运输成本最小，并具备有利的邻里影响的位置。

　　城市在发展的同时创造和破坏着区位优势。如果区位选择不当，很难用其他方面来弥补，投资者面对的将是高空置和低租金情况，房地产更谈不上增值。

　　区位优势的建立是个复杂的过程，涉及社会、经济、产业、文化等众多因素，房地产经纪人应注意积累各方面的信息。

　　目前，随着房地产市场的发展，以住宅、商铺为主的个人置业投资日渐升温，但开展个人投资咨询服务的机构很少，购房投资者迫切地需要得到一些专业性的指导建议。对于这种房地产投资，房地产经纪人要善于把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机人市和出手，在满足投资者出租获利需求的基本前提下实现房产未来的增值。

　　要想做到这一点，房地产经纪人不但需要具有房地产市场分析、预测与判断的能力，还应具有丰富的市场经验。

　　（二）房地产细分市场供求分析

　　无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是他（她）拟投资的房地产所在的细分市场供求关系究竟处于什么状态，是供求平衡·还是供大于求·或供小于求·房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在的细分市场的供求状况进行判断。

　　房地产细分市场供求分析的基本步骤如下：

　　第一步，投资标的房地产的产品分析。

　　主要从产品的物质特征、权属特征、区位和市场吸引力四个方面进行分析。其中1、物质特征包括规模、房地产的功能用途、地块大小、地块形状、临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、建筑结构类型、建筑类型与风格、内部装修及设备配置等，对于存量房地产，还包括已使用年限、建筑质量、功能折旧和外部折旧状况等。

　　2、权属特征包括权属类型、他项权利设置状况，其中土地还包括土地出让合同对土地使用的规定（年限、用途、容积率）。

　　3、区位包括中观的城市区位和微观的位置，中观的位置指标的房地产在城市空间结构中所处的位置，如什么圈层、什么区域、与城市空间发展轴的空间关系。微观的位置主要包括标的房地产与周边重要设施和其他房地产的空间关系、出人口、可视性（即从所临接的街道上看到标的房地产的可能性）、周边房地产的用途、交通流量、邻近地区的供求状况及地区声誉。市场吸引力主要指标的房地产是否有特别吸引投资者或购买的特殊品质，如独特的建筑设计、优美的景观，对于存量收益性房地产，其市场吸引力还涉及到标的房地产的一些经济特征，如租赁收入状况、经营费用、管理水平、租客类型与结构、租赁状况（包括租赁期，是否有租金折让、现有租约到期日、续租条件等）。

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