3．贷款期限

　　是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。

　　在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的适用年限（寿命）、借款人的年龄等，对贷款期限做出限制，如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。房地产经纪人充分了解银行对贷款期限的详细规定，同时应了解客户家庭的具体情况（如未来可能发生的大额支出的时间），帮助客户选择适当的贷款期限。

　　4．偿还比率

　　又称收入还贷比，是指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时．通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，—般是50％，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50％。

　　而从购房者的实际经济承受能力出发，根据国际经验，月还款额一般不应超过家庭总收入的30％。还要考虑贷款利率变动所带来的风险，尤其是对贷款期限较长的购房者，房地产经纪人员有必要给予提醒和建议。因为通货膨胀或紧缩的发展趋势等诸多变量都会影响贷款成本和付息总额。

　　5．贷款偿还方式

　　目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法或等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。

　　不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的，还采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减，如对于年轻的借款人而言，往往购房时支出项目较多，而未来的收入则通常会随着龄的增大和职位的提升而逐渐增加，因此选用等额本息还款法可减轻当前的压力，将来一旦收入增长较多，还可提前还款以减少利息支付。但对于临近退休年龄的借款人而言，购房时的收入水平可能已是一生收入水平的高峰阶段，今后会趋向减少，对他们而言，等额本金还款法更为适宜。

　　房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时；应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。事实上，由于买房实质是一项重大的家庭投资活动，房地产经纪如能从家庭理财的角度给予客户合理的建议，会大大提高房地产经纪服务的附加值。

　　（三）办理抵押贷款手续

　　1.贷款申请

　　（1）申请个人住房贷款的条件主要有：①具有完全民事行为能力的自然人；②具有城镇常住户口或有效居留身份；③有稳定职业和经济收人，信用良好，有偿还贷款本息的能力；④具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；⑤以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为担保人；⑦贷款人规定的其他条件。

　　（2）购房人或者房地产权利人需要获得银行贷款的首先需要向贷款银行提出贷款申请，申请的文件一般包括：①申请人、共有人及配偶的身份证明原件及复印件、户口本原件及复印件，不满16岁的可提供出生证，部队军人提供军官证，权利人、共有人及配偶的私章；②所购房地产或预定抵押的房地产产权证及复印件；③预售合同或买卖合同；④收人证明及财产证明；⑤婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）；⑥首付房款的发票；⑦银行认为需要提供的相关文件。

　　（3）凡涉及有公积金贷款的，需进行公积金查询，依据所确定的房价、房龄，家庭已缴金额，贷款人年龄、余额等要素确定最高贷款额。①凡纯公积金贷款的一般由住房置业担保公司或住房公积金管理中心受理申请，需支付保险费、评估费等。贷款利率为公积金贷款利率；②组合贷款的，商业贷款由各商业银行受理申请，需支付保险费、评估费等。组合贷款的公积金部分仍需支付担保金。商业贷款利率一般为基准利率。对第一套享受下浮10％优惠。具体以借款合同为准。

　　受理贷款时，必须由主贷人、共有人、配偶同时到场亲笔在借款合同及相关贷款文件上签字，未成年人可有监护人代签。

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