第二步，确定细分市场。

　　这一步包括界定标的房地产的市场区域和确定标的房地产最可能的使用者。1、界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。因为房地产具有空间固定性，房地产的相互竞争（或者说替代）只能在一定的空间范围内产生。所以房地产的细分市场首先是一个空间的概念。

　　虽然不同类型的房地产其市场区域内涵有一定区别，但界定市场区域的方法都涉及时间距离和地理分界两个重要概念。（1）时间距离指标的房地产的使用者在当时当地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一重要地点之间的时间距离，如对于住宅而言，是其与住户上班地点的时间距离，对于零售商业房地产而言，是其与主要顾客的居住地或办公地的时间距离，处于不同级别商业中心（如社区级、区级和市级）的零售商业房地产，顾客所能接受的时间距离是不同的。对于办公楼而言，是其与办公楼使用者的主要客户所在地的时间距离。与住宅和商业房地产有所区别的是，办公楼的市场区域通常是并不是一个空间上连贯的区域，而且它通常有更大的范围，一般会涉及整个城市或城市的某一个分区。时间距离的具体数据一般应通过市场调查取得。

　　2、确定标的房地产最可能的使用者，就是根据第一步分析所知道的标的房地产的产品特征，确定最可能愿意使用标的房地产的使用者类型及其特征。如对于住宅而言，就是要明确其最可能的住户在年龄、收入、职业、婚姻状况、家庭规模等方面的特征。对于零售商业房地产而言，就是要明确最可能使用标的房地产的商家的商品经营类型（如服装、百货或餐饮等）、经营规模、业态等。而对作为使用者的商家的研究常常是以对最终消费者（商家的顾客）的研究为基础的。如哪一类消费者（年轻人还是中老年人，高收入者还是中低收入者）在哪种消费状态（日常生活消费、大宗商品购物或休闲消费）下会光顾使用标的房地产的商家·对于办公楼而言，需要明确其使用者是什么产业、怎样规模的企业或机构·以及这些企业或机构的主要客户又是什么类型的客户，分布在哪里·

　　第三步，预测需求量。

　　预测需求是以因果分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素人手。1、对住宅而言，影响其需求的主导因素是人口，2、零售商业房地产的市场需求主要受其市场区域内最终消费者的收入水平所主导。3、办公楼的需求则主要与当地就业水平及其就业人口中使用办公室的人数密切相关；借鉴发达国家在此方面的经验并结合中国的实际情况，对以上三类房地产的市场需求进行定量预测的方法见“（三）房地产细分市场需求预测”。

　　第四步，预测供给量。

　　供给量=标的房地产所属房地产类型的现有存量面积＋潜在竞争房地产的面积。

　　潜在竞争房地产包括正在施工的同类房地产和在标的房地产人市时可能新增的房地产。

　　潜在竞争房地产的面积受多种因素影响，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和劳动力成本、房地产开发商的期望利润率。

　　第五步，分析需求与供给的相对关系。

　　根据第三步得到的需求量和第四步得到的供给量，可以对供求关系进行判断：

　　当供给等于需求，即供求平衡；

　　当供给大于需求，即供大于求，过剩供给=供给量一需求量；

　　当供给小于需求，即供不应求，剩余需求＝需求量一供给量。

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