房地产咨询服务

　　一、房地产投资咨询

　　（一）房地产投资咨询业务的基本类型

　　房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。房地产投资所涉及的领域有；土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。

　　房地产投资已经成为一些投资者为使资产增值、获取高额利润的重要投资方式。但是由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有投资成本高，风险大、回收期长、所需专业知识广的特点，使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。

　　而房地产经纪人员由于具有丰富的房地产专业知识和市场经验，熟悉房地产投资各方面的环节，可以为投资者提供科学、合理的投资建议和方案。

　　在一些西方发达国家，房地产投资咨询业务也是房地产经纪业务中很重要的一部分。目前，我国房地产经纪人员开展房地产投资咨询业务并不普遍，但是随着房地产市场的成熟，完善，房地产投资咨询业务成为重要的业务组成部分是发展的趋势。

　　目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询业务主要有两种：

　　1、房地产开发投资咨询

　　房地产经营投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。其投资目的不仅是为了回收原垫付的所投资金，而且要获取盈利。

　　对于这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。

　　房地产开发项目的可行性研究是很典型的投资分析，其分析的步骤、基本方法等在其他形式的投资分析中也经常用到。

　　在可行性研究中要进行收入和成本的对比分析，并考虑投资者风险偏好和资金的时间价值，一般采用现金流量贴现分析方法。

　　房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

　　开发项目可行性研究可以分为五个步骤：

　　（1）接受委托。与委托方签订合同协议，明确可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等。

　　（2）市场调查分析。可以从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查要从宏观、区域和微观三个层面对市场进行调查分析，预测未来市场的供给、需求、租售价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。

　　资源调查包括建设地点调查、用地现状、交通运输条件、外围基础设施、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

　　（3）方案选择和优化。根据研究的要求，在对收集到的资料和数据进行分析的基础上，建立若干开发方案，会同委托方明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从而评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，并进一步确定项目规模、构成和开发进度。

　　（4）财务评价。对经上述分析后所确定的合理方案，在对项目投资、成本、价格、收入等进行估算的基础上，对方案进行详细财务评价，研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，并对项目的敏感性和不确定性进行分析，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

　　（5）编制可行性研究报告。经过上述分析与评价。即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性的意见、措施和建议，供决策者作为决策的依据。

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