房地产经纪机构

　　房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体，也是大多数房地产经纪人员从事房地产经纪活动所必须依附的经济实体。

　　本讲围绕房地产经纪机构，详细阐述了房地产经纪机构的设立、房地产经纪机构的基本类型、经营模式和组织系统。

　　房地产经纪机构的设立

　　一、房地产经纪机构的界定

　　（一）房地产经纪机构的界定

　　房地产经纪机构（包括分支机构），是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

　　目前在我国，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。

　　长期以来，大多数企业在这两类业务中专攻其一，只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务，还有极少数特大型企业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务。从总体来看，目前我国的房地产经纪机构就是主营业务为房地产经纪的企业。

　　（二）房地产经纪机构的特点

　　1．房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构

　　从发达国家的情况看，房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构。目前我国房地产经纪机构大多是由民间资本、海外资本投资设立的企业法人。从登记注册类型上看，截止到2009年底的抽样统计数据显示，我国房地产经纪企业中约95％是内资企业，其中绝大部分为民营企业。

　　内资企业中，以有限责任公司为主要组织形式，大约有3％的已完成股份制改造，其中有四家企业在国内外资本市场上市。

　　这与20世纪90年代初在我国许多城市承担房地产中介服务功能的政府事业单位——房地产交易所、房地产交易市场等具有本质的不同。

　　2．房地产经纪机构是轻资产类型企业

　　房地产经纪机构主要依靠人力资源和信息资源进行运作，经营效益更多地取决于企业治理制度、内部管理、人员培训、企业文化等“软”实力。

　　尽管在信息化的时代，房地产经纪机构也必须要配备大量的信息技术设备，但从总体来看，相对于传统制造业而言，房地产经纪机构的资产中，固定资产所占的比例较少，其核心资产主要是商业模式、品牌、专有技术等无形资产。

　　与重资产类型企业相比，轻资产类型企业往往具有更好的成长性，我国一些优秀的房地产经纪机构超高速的成长，不仅仅是由于中国房地产市场的快速发展，也是得益于其轻资产的企业特性。

　　3．房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围

　　无论从发达国家还是中国房地产经纪业的实际情况看，房地产机构的企业规模都具有巨大的可选择范围。

　　如美国约80％的房地产经纪公司为l一4人左右的小公司，但也有经纪人人数达到100人以上的大企业。

　　目前在中国，员工逾万、分支机构达数百家的超大型房地产经纪机构和小至10名员工的小企业，都可以在房地产经纪行业中生存、发展。这与房地产经纪服务的自身特征有关。

　　由于房地产是不动产，房地产市场具有很强的地域分割性，房地产经纪服务的个性化特征也非常强，因此，规模化的大型房地产经纪机构不可能覆盖全部市场，这就给了大量中小型房地产经纪机构广阔的生存空间。

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