三、房地产经纪机构经营模式的演进

　　1.从主要发达国家（地区）房地产经纪行业发展的历史来看，早期的房地产经纪活动大多以房地产经纪人员的无固定场所、移动式活动为主，后来逐步出现了固定的经营场所。在台湾、香港地区，也是房地产经纪行业发展到一定阶段才出现的房地产经纪店铺。

　　2.从中国大陆地区房地产经纪业的发展历史来看，解放前的房地产经纪活动也无固定场所。

　　3.改革开放以后形成的房地产经纪企业都有了固定的经营场所，其中，以存量房经纪为主的机构，在港台房地产经纪企业的示范效应下，都采用了有店铺的经营模式。

　　由于行业形成初期成立的企业绝大多数是小型企业，因而大多采用单店模式。

　　4.此后，随着房地产市场的发展，一部分房地产经纪机构逐步壮大，从单店模式发展到区域性的小型直营连锁，即在城市某个区域内设立多个分支机构，进行小规模的连锁经营。在连锁经营规模效应的推动下，企业逐渐发展为区域中型、区域大型直营连锁，甚至是跨区域大型直营连锁。

　　5.与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传，所提供的经纪服务在专业性、规范性、安全性上都有所提高，更能满足中、高端客户的需求。

　　6.近十年来，在我国沿海发达地区的特大城市，房地产经纪服务的对象有两个变化趋势：一是购房群体中高收入群体比重加大；二是投资性购房客户群体增加。

　　因此，房地产经纪连锁经营模式获得了良好的市场条件，得以快速发展。目前已出现了拥有500家以上经纪门店的超大型连锁经营机构。

　　但是，一方面由于我国房地产经纪业发展的区域不平衡性，另一方面也由于房地产经纪服务对象消费偏好的差异性，单店经营模式以其低成本、价格回旋空间大的优势，在中小城市以及大缄市的低价位房地产市场上占据着主要的市场份额。

　　7.从发达国家的情况看，鉴于特许经营模式的诸多优势，特许经营模式在20世纪70年代的美国一经出现，便引起了房地产经纪行业的普遍关注和初步发展；

　　但是，进入90年代之后，特许经营模式迅猛发展的同时，由于行业内边际利润降低、经纪人数量减少、特许经营劣势显现，以及经纪机构所面临的网络经济的冲击，使美国的房地产经纪机构开始出现了两极分化的现象：一方面是连锁经营的大型、超大型房地产经纪机构，另一方面则是为数众多的采用单店模式甚至单人模式的小型房地产经纪机构。

　　而由于美国房地产经纪行业管理的有效，小型房地产机构在规范性方面并不一定输于大型机构，而且，得益于房地产经纪行业组织所提供的全行业信息共享资源（MLS系统服务）和全面、系统的在职培训，小型房地产经纪机构在服务效率、人员素质等方面也并不一定逊色于大型机构。因此，多种经营模式长期并存是必然的趋势。

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