三、房地产抵押贷款手续代办

　　以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。

　　贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托经纪门店代为办理，门店也可因提供此类服务而收取一定的费用。

　　在经纪服务中，门店代办贷款较为普遍，但如在操作中不注意风险防范，客户贷款不成功的责任就可能要由经纪门店承担。因为贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，经纪门店在为客户提供办理贷款的服务时，有必要明确约定门店的责任范围，即居间方仅为客户在申办贷款过程中提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务；不对贷款申请的结果承担担保责任。

　　（一）房地产抵押贷款的种类

　　房地产抵押贷款一般涉及两类：房地产开发贷款和个人住房贷款。房地产经纪机构可以为房地产开发商办理房地产开发贷款服务，但更多情况是为消费者代办个人住房贷款（购房抵押贷款）手续。购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70％，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为5—30年。

　　购房抵押贷款有较多种类。在经济发达国家，购房抵押贷款通常有固定利率抵押贷款，浮动利率抵押贷款等多种类型。

　　目前，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，以及由此两种派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款的组合，共计三种形式。

　　在一些公积金管理及运用得比较好的城市，公积金贷款是购房抵押贷款中运用较为普遍的贷款形式，而商业贷款，因其贷款利率比公积金贷款高，对于一般收入的家庭而言，常常只是作为公积金贷款不足的补充。当然，在购买中高档商品房时，购房者会较多地运用商业贷款。

　　（二）制定合理的贷款方案

　　房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：

　　1.贷款成数

　　又称贷款——价值比率，是指贷款金额占房地产价值的比率。一般有最高贷款成数的规定。如贷款金额最高不得超过房地产价值的60％、70％等。各地、各时期贷款成效不尽相同。

　　2．贷款金额

　　简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，如购房人首付款为自有资金，其余为贷款，那么需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。

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