2010年房地产估价师案例与分析测试题(七)
3.1、续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号),钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2,另外,依据以上文件,桩基础增长率加值为80元/m2,一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2,则续建工程成本为:24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.952。室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标,按用地面积取30元/m2,估价对象用地面积为23667.00m2,则室外道路管网及绿化等工程续建成本为:30×23667.00=71.00(万元)。
3.2、估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95(万元)
4、管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出,按市场平均水平取续建成本的3%。4988.95×3%=149.67(万元)
5、销售税费包括广告宣传费用及营业税等,依据类似项目平均标准,取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60(万元)
6、开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%,续建成本为4988.95万元,开发利润为:4988.95×15%=748.34(万元)
7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费主要包含契税及印花税等,为:在建工程价值×4.1%
8、运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为:(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
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