2010房地产估价师理论与方法考点总结:房地产转让环节的税收
(二)房地产转让环节的税收
房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收,例如土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加(可视同税金)、所得税(企业所得税或个人所得税)、印花税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响,首先需要把它们区分为向卖方征收的税收和向买方征收的税收。上述税收中,土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税是向卖方征收的税收,契税是向买方征收的税收。一般地说,增加卖方的税收,比如开征土地增值税、消费税(目前对房地产没有征收消费税,但假如像对烟、酒、化妆品、小轿车等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税),会使房地产价格上升;反之,减少卖方的税收,比如减免营业税,会使房地产价格下降。增加买方的税收,比如提高契税税率,会抑制房地产需求,从而会使房地产价格下降;反之,减免契税,会刺激房地产需求,从而会使房地产价格上升。
增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降,同于上述增加或减少房地产开发环节的税收,也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场,则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方,从而会导致房地产价格上升;而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。如果是买方市场,则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”,难以导致房地产价格上升;而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。
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