第二节 独立、客观、公正原则

　　独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。

　　房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值如果不公平合理，则必然会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价师、房地产估价机构以至整个房地产估价行业的声誉和公信力。例如，以房地产抵押贷款为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则借款人得利，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。以房屋拆迁补偿为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则被征收人受损，甚至影响社会稳定；反之，则被征收人得利，征收人受损。以人民法院强制拍卖房地产为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则可能导致被执行人的房地产被低价拍卖，使执行人受损；反之，可能导致流拍，使申请执行人的债权不能实现，合法权益得不到保障。以房地产税收为目的的估价，如果估价结果导致纳税人少交税，则造成税款流失；而无论是估价结果导致纳税人多交税还是少交税，都造成税负不公平。

　　为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，一是要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚具有独立的法人地位的机构。这方面的具体要求是估价机构必须“脱钩改制”，并由估价师为主的自然人出资设立。估价机构的独立性，是客观、公正估价的前提。二是要求估价机构和估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系，与估价对象没有现实的或潜在的利益关系。如果估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系，，则估价时就难以做到公平公正。即使自认为有良好的道德自律能保证估价结果客观合理，但估价报告的公信力往往也会受到人们的怀疑。因此，当估价机构或估价师与委托人或估价对象关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避。三是要求估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力，应当“我行我素”。此外，估价师还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。

　　在估价操作层面，为了评估出客观合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是出于利己动机并且是理性而谨慎行事的，例如，买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，也就是说“换位思考”。在实际交易中，各方当事人的心态是不同的，例如买者的心态是出价不能高于预期使用该房地产所能带来的收益，或重新购建价格，或类似房地产的正常成交价格；卖者的心态是要价不能低于他对该房地产已投入的开发建设成本及应获得的期望利润，或类似房地产的正常成交价格。然后，估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，评估价值的高低会对自己有何影响，假如自己是买方会怎样，是卖方又会怎样。在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。

　　2．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（2005年试题）
　　A．委托人
　　B．估价报告预期使用者
　　C．管理部门
　　D．中立

　　答案：D

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