第二节 搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性

　　运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应尽力搜集较多的交易实例。

　　搜集交易实例尽管是市场法中的一个步骤，但对于估价机构和估价师而言，是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用市场法估价时才去做。这样，一旦需要采用市场法估价时，就已经有了足够多的交易实例可供选取，从而可以较快地完成估价工作。当然，在需要采用市场法估价时，也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

　　二、搜集交易实例的途径

　　交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应当视为自己要买卖、租赁房地产那样去调查、了解市场行情，去了解当地搜集交易实例的途径，掌握相应的搜集技巧，尽力地搜集交易实例。

　　搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

　　（1）走访房地产交易当事人，了解其房地产成交价格及有关交易情况。

　　（2）访问房地产经纪人、相关律师、注册会计师及向房地产交易当事人、四邻了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。现在，越来越多的房地产交易是通过专业的房地产经纪机构和房地产经纪人促成的。通过房地产经纪机构和房地产经纪人，可以获得大量及时、真实的交易实例。

　　（3）查阅政府有关部门的房地产交易资料。例如，房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府出让建设用地使用权的价格资料，政府或者其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场价格资料。

　　（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料。现在，出现了一些以营利为目的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。

　　（5）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供其搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

　　（6）与房地产出售者或者其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。

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