第五章 房地产估价原则

　　本章介绍房地产估价原则的含义、内容和作用，各项估价原则对房地产估价特别是对其中估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则。

　　第一节 房地产估价原则概述

　　一、房地产估价原则的含义

　　房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值“发现”、“揭示”出来。

　　人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。因此，给房地产估价原则下一个定义则是：在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。

　　二、房地产估价原则的种类

　　房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。

　　房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。

　　在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。这些原则中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，这些技术性原则可以称为普适技术性原则。

　　某些估价目的的房地产估价还应遵循一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵循谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。

　　由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。

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