第六节 替代原则

　　替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。一般地说，任何经济主体（个人、家庭、企业等）在市场上的行为，都是要以最小的代价（花费或成本）取得最大的效益（效用或利润）。因此，任何精明、谨慎的买者在购买商品时，都会“货比三家”，从中选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比，显示价格过高或者效用过小，则人们会敬而远之。换句话说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则精明、谨慎的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够销售出去，之间也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的市场价格。

　　房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，从而任何精明、谨慎的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格，任何精明、谨慎的卖者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。

　　替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

　　（1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。

　　（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的评估价值应有一个合理的“价差”，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。在现实中有时会出现这种情况：单就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处，但当把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较时就显得不合理，没有合理的“价差”，甚至出现评估价值“倒挂”的现象。

　　需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果没有不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用到。例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。成本法中客观成本，收益法中客观收益，假设开发法中要从开发完成后的价值中减去后续开发建设的必要支出及应得利润，均是遵循替代原理来求取的。

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