三、市场法适用的估价对象和条件

　　（一）市场法适用的估价对象

　　市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

　　下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。

　　（二）市场法估价需要具备的条件

　　市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。房地产市场在总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。

　　值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采用市场法估价。

　　另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易情况与正常交易情况的不同；②成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。但由于许多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。

　　还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值也可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。

　　（三）市场法的其他用途

　　市场法中比较分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及收益法、成本法、假设开发法中经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、重新购建价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。

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