第四节 建立比较基准

　　选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。

　　建立比较基准一般要做以下工作：①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一价格单位。

　　一、统一房地产范围

　　针对某些估价对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。所谓范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是范围相同下的不同。范围相同下的不同，是指大家都有，仅是彼此之间有“好”与“坏”或者“优”与“劣”、“新”与“旧”等的差别。因此，统一房地产范围即是进行“有无对比”并消除由此导致的价格差异。

　　房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下3种：①带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，选取的交易实例是设立了抵押权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费、物业服务费用、房产税等费、税的房地产交易实例；或者相反。②含有非房地产成份。例如，估价对象是“纯粹”的房地产，选取的交易实例是有附赠家具、家用电器、汽车等的房地产交易实例；或者相反。③房地产实物范围不同。例如，估价对象为土地，选取的交易实例是含有类似土地的房地交易实例。估价对象是一套封阳台的住房，选取的交易实例是未封阳台的住房；或者相反。估价对象是一套不带车位的公寓，选取的交易实例是一套带车位的公寓；或者相反。

　　在上述第一种情况下，统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务

　　如果是估价对象带有债权债务的，在市场法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。

　　在上述第二种情况下，统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

　　房地产价格=含非房地产成份的房地产价格－非房地产成份的价格

　　如果是估价对象含有非房地产成份的，在市场法最后步骤求出了不含非房地产成份的房地产价值后，再加上非房地产成份的价值，就可得到估价对象的价值。

　　在上述第三种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价处理。

　　二、统一付款方式

　　房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布等的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

　　[例6-1]某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。

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