第六章 市场法及其运用

　　本章介绍房地产估价三大基本方法之一的市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

　　第一节 市场法概论

　　一、市场法的含义

　　市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

　　上述选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产，通常称为可比实例，也称为可比房地产（comparable propefty），是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者可以修正为正常成交价格的类似房地产。

　　市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。

　　由于市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理说，它是一种最直接、最有说服力的估价方法，其测算结果最容易被人们理解、认可或接受。

　　二、市场法的理论依据

　　市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。该原理已在本书第五章第六节“替代原则”中作了论述。

　　正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用-“同一种商品在同一个市场上有相同的市场价格”，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。当然也应注意到，在具体的一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，有特殊的动机或偏好，对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格可能会偏离正常市场价格。但是只要搜集了较多的交易实例，对其成交价格进行适当的处理后所得到的结果，可以作为正常市场价格的最佳参照值。

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