四、房地产权益状况描述

　　对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，分别说明各部分的状况。

　　（一）土地权益状况描述

　　对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：

　　（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。

　　（2）土地使用权：

　　①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。

　　②说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。

　　（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：①用途或规划用地性质；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥建筑后退红线距离；⑦建筑间距；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；⑩地面标高；⑩其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律法规的规定。

　　（4）目前使用情况：

　　①土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地定着物。②出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。

　　（5）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。

　　（6）其他特殊情况：说明①是否达到了法律法规规定的转让条件。②是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手续不齐全。⑦是否土地所有权或者土地使，用权不明确或者归属有争议。⑧是否为临时用地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法占地。

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