七、市场调节价、政府指导价和政府定价

　　市场调节价、政府指导价和政府定价是一组《中华人民共和国价格法》（1997年12月29日中华人民共和国主席令第92号公布）规定，实质上是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。

　　《价格法》第三条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”在房地产价格方面，例如《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布）第三十条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”可见，从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

　　市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。

　　政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

　　政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

　　政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

　　政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，例如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

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