2010房地产估价师理论与方法考点总结：房地产特性二

2010-09-14 09：54　　来源：来源网络　　字体：大小　　打印收藏

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　　二、独一无二

　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。

　　房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。

　　值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则（见本书第五章第六节）及估价方法之一的市场法（见本书第六章）正是基于这一点。

　　9．房地产的独一无二特性导致了（）。（2007年试题）（2003年相关试题）
　　A．难以出现相同房地产的大量供给
　　B．房地产市场不能实现完全竞争
　　C．房地产交易难以采取样品交易的方式
　　D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
　　E．房地产价值量大

　　答案：ABCD

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