第二章 房地产及其描述

　　如果连货的真假、好坏都不识，就根本谈不上评估其价值。房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产，因此，准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。在实际房地产估价中，还要明确界定估价对象房地产的范围，详细描述其状况。为此，本章介绍房地产的含义、特性和种类，以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述。

　　第一节 房地产的含义

　　一、房地产的定义

　　房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。

　　现代社会，土地定着物中的建筑物越来越普遍，体量越来越大，也越来越重要。城市房地产甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物为主、土地为辅，而且在房地产交易活动中一般是“地随房走”。因此，通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。

　　另外，同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。如果综合以上方面给房地产下个完整的定义，那么它是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

　　理解上述房地产定义，一方面要弄清什么是土地、建筑物和其他土地定着物，另一方面要弄清什么是实物、权益和区位。

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