第四章 房地产价格影响因素

　　房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价还需知晓各房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。

　　第一节 房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的总认识

　　房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：

　　（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果是应向上调整还是应向下调整。

　　（2）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响，相反，那些影响较小的因。素可能成为主要的影响因素。例如，商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。弄清这一点，有助于估价时合理确定各种影响因素的权重及对房地产价值测算结果的调整幅度。

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